Prestolnica nepremičninskih naložb
Matej Zwitter
—
Skoraj petina ljubljanskih tržnih stanovanj, zgrajenih po letu 2015, je naložbenih, kaže nova preiskava Oštra. Lastniki novih stanovanj v mestnem središču prebivajo le v vsakem petem.
Ilustracija: Jernej Žumer
V Rožni dolini, na križišču cest IX in X, je nekoč stala vila, obdana z vrtom in visokimi smrekami. Civilna iniciativa Rožna dolina, ki se zavzema za ohranitev tradicionalne arhitekture, si jo je izbrala za naslovno sliko skupine na facebooku.
Vile že dolgo ni več. Leta 2015 je namesto nje zrasel vilablok, večina stanovanj pa je v ponudbi na portalu Booking tudi za 155 evrov na dan. Sodeč po komentarjih na portalu gostje s storitvijo sicer niso posebej zadovoljni, saj so namestitvam namenili povprečno oceno 6,3 oziroma »prijetno«.
Vilablok je pozornost novinarjev Oštra vzbudil med preiskavo Lov na stanovanje, v kateri so ocenili, kolikšen delež novozgrajenih stanovanj je namenjen bivanju lastnikov, kolikšen pa naložbam. V vilabloku je sedem stanovanj, prijavljenih pa ima šest turističnih nastanitev.
V večmesečni preiskavi smo zbrali podatke o nekaj več kot šest tisoč stanovanjih, zgrajenih po letu 2015 na območjih z najvišjimi cenami nepremičnin, to so Ljubljana, Obala in alpske turistične občine. Na področju Ljubljane smo analizirali lastništvo 4834 stanovanj.
Nekaj manj kot polovica novozgrajenih stanovanj v mestnem središču je naložbenih, lastniki pa živijo le v vsakem petem. Naložbena stanovanja so večinoma v lasti podjetij. V celotni Ljubljani pa lastniki živijo v polovici vseh prodanih tržnih stanovanj v novogradnjah.
Stanovanjski blok kot aparthotel
Vilablok v Rožni dolini je zgradilo podjetje Ema skupina, ki je od aprila lani v stečaju. Kot je avgusta lani v poročilu pojasnila stečajna upraviteljica, so kupci stanovanj dobili v posest le tri od sedmih. Druga je za oddajanje turistom in občasno prebivanje preuredil direktor hčerinskega podjetja Ema design Mark Gal Simonchich.
Simonchich osebno trenutno oddaja dve enoti, še štiri pa Ema design, kaže register nastanitvenih obratov, kamor morajo zavezanci, kot so gostinci in sobodajalci, sporočati podatke. Simonchichevega odziva nam ni uspelo pridobiti. Elektronska pošta se je vrnila, klic na številko iz registra nastanitvenih obratov pa se ni povezal.
V ljubljanskih novogradnjah, ki jih je Oštro zajel v preiskavi, je skupno le 78 stanovanj, ki se po uradnih podatkih oddajajo turistom. Po podatkih portala za analitiko kratkoročnega oddajanja Airdna, ki sicer v območje Ljubljane šteje tudi primestja, kot sta Medvode in Ig, se oddaja skoraj 1450 enot, od tega 547 v središču mesta.
V nekaterih primerih se prek spletnih platform oddajajo celotne večstanovanjske stavbe.
Aparthotel na Regentovi cesti. Foto: Matej Povše
MOL je leta 2015 denimo sprejela podrobni prostorski načrt za območje ob Regentovi cesti v Dravljah, kjer je predvidela gradnjo večstanovanjskih stavb. Podjetje Regentova je tam leta 2019 res zgradilo blok z desetimi stanovanji, toda danes ga na portalu Booking oglašuje kot aparthotel. Za turistični najem je na voljo devet stanovanj, v desetem pa verjetno živi dejanski lastnik podjetja, saj je ta naslov prijavil poslovnemu registru. V podjetju Regentova se na vprašanja Oštra niso odzvali.
Po stanovanjskem zakonu oddaja stanovanja v turistični najem predstavlja opravljanje dejavnosti, so pojasnili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Za opravljanje dejavnosti ni potrebna sprememba namembnosti, je pa treba pridobiti ustrezna soglasja preostalih etažnih lastnikov.
Primer spremembe celotne večstanovanjske stavbe v turistično nastanitev na Regentovi smo predstavili ministrstvu za naravne vire in prostor, ministrstvu za solidarno prihodnost in ljubljanski občini. Zanimalo nas je, ali bi bila v tem primeru potrebna sprememba namembnosti, toda odgovorov nismo prejeli.
Tudi državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner v pogovoru za Oštro ni imel odgovora. Na tem ministrstvu sicer zagovarjajo jasno razmejitev med stanovanjsko in poslovno rabo. Po njihovem predlogu ureditve področja bi stanovanja za omejeno obdobje lahko oddajali le tisti, ki v njih živijo. Predlog so posredovali ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport, kjer ga zdaj usklajujejo.
Na MOL pravijo, da glede regulacije uporabe stanovanj nimajo pristojnosti, si pa želijo več pooblastil. Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport so zato predlagali uvedbo soglasij za oddajanje stanovanj v kratkoročni najem, ki bi jih izdajale občine. Tovrstno oddajo bi med drugim lahko krajevno ali časovno omejile.
Večjo pristojnost občin podpira tudi Andreja Cirman, profesorica na ljubljanski ekonomski fakulteti, ki raziskuje trg nepremičnin. S strožjo regulacijo kratkoročnega oddajanja bi se namreč po njeni oceni povečalo število stanovanj na dolgoročnem najemnem trgu.
To se je zgodilo med epidemijo koronavirusa, pravi. »Toda po koncu epidemije so jih lastniki spet oddali na Airbnb, ker se jim to bolj izplača.«
Center za naložbe
Kratkoročni najem prevladuje tudi v stavbi Neuhaus na Kolodvorski, v kateri je poleg hotela še 28 stanovanj. Hotel upravlja podjetje Neuhaus upravljanje, prav tako za lastnike stanovanj posreduje pri kratkoročni oddaji. Kot je za Oštro pojasnil direktor Peter Cesar, v sklopu hotela tržijo vse razen dveh enot v stavbi.
V središču Ljubljane lastniki uradno prebivajo v petini prodanih novozgrajenih tržnih stanovanj, kažejo ugotovitve Oštra. Nekaj manj kot polovica je naložbenih.
»Nekaterim se zdi samoumevno, da je center za bogate,« meni Miloš Kosec, kustos nedavne razstave o gentrifikaciji Ljubljane v galeriji Kresija, sicer pa arhitekt in docent na fakulteti za arhitekturo. »Ampak da je center Ljubljane postal predvsem investicijska priložnost in hranilnik vrednosti za najbogatejše, je v dolgi zgodovini Ljubljane novost.«
Središče mesta je bilo sicer vedno boljkone elitna lokacija, toda elitne gradnje iz socializma in medvojnega obdobja so s kvaliteto prostorske in arhitekturne zasnove in prepletom programov mestu tudi vračale, denimo z javnimi površinami. »Danes pa investitorji vedo, da bodo zaradi razmer na trgu vsako luknjo lahko prodali po 5000 evrov za kvadratni meter, zato ni spodbude za kakovostno gradnjo.«
Tri četrtine stanovanj v mestnem središču je kupljenih brez hipotekarnega posojila, je še pokazala Oštrova preiskava. To pomeni, da si stanovanje res lahko privoščijo le najbogatejši, so ta podatek komentirali na Inštitutu za študije stanovanj in prostora (IŠSP).
Dostopnost stanovanj po njihovi oceni narekuje tudi, kdo lahko participira v javnem prostoru. »Odgovor določajo občinska in državna politika, nepremičninske agencije, banke, investitorji in najemodajalci.«
Toda država se je iz urejanja stanovanjske politike umaknila, mestna politika spodbujanja turizma in gradnje ꞌurbanih megaprojektovꞌ pa je »dodatno spodbudila rast vrednosti stanovanj ter možnost ustvarjanja velikih dobičkov z njihovim lastništvom«.
»Investicije, ki so v gradnji, so špica. Elitne, najbolj donosne in nam gredo v nos,« opaža Srna Mandič, upokojena raziskovalka stanovanjske politike s fakultete za družbene vede. Po njenem mnenju težava ni v tem, da so te odvečne, »temveč da manjka drugih, dostopnejših«.
Poudarila je, da je gradnja novih stanovanj v Sloveniji v primerjavi z drugimi evropskimi državami razmeroma skromna.
Po podatkih Eurostata so lani investicije v gradnjo stanovanj znašale 2,8 odstotka slovenskega bruto domačega proizvoda, povprečje EU pa je bilo 5,9 odstotka.
Tudi podatki OECD kažejo na počasen tempo gradnje. V povprečju se v državah OECD vsako leto zgradi za odstotek vseh obstoječih stanovanj, v Sloveniji pa tretjino tega, torej 0,3 odstotka. »To pomeni, da se stanovanjski fond v državah OECD obnovi v sto letih, v Sloveniji pa v tristo,« je opozorila Srna Mandič.
Analiza podatkov za projekt Lov na stanovanje je pokazala, da je bilo od leta 2015 do aprila letos v Ljubljani zgrajenih 4834 stanovanj. Nekaj več kot 1100 sta jih zgradila mestni in državni sklad, 500 pa je bilo na presečni datum še v lasti podjetij, ki so jih zgradila. (Ta smo iz nadaljnje analize izločili.)
Kar zadeva že prodana tržna stanovanja, njihovi lastniki po uradnih podatkih prebivajo le v polovici. Slaba petina nakupov je bila naložbenih, približno tretjini pa nismo mogli določiti namena nakupa, saj lastniki v njih niso prijavljeni, po uradnih podatkih pa jih tudi ne oddajajo v najem. Morda v njih živijo, a so prijavljeni drugje, morda tam bivajo njihovi otroci ali sorodniki, morda pa so prazna.
Divji najemni trg
Koliko stanovanj v novogradnjah je praznih, ni povsem jasno. Po podatkih Elektra Ljubljana je lani 11 odstotkov odjemnih mest v stavbah, zgrajenih po letu 2015, porabilo manj kot 500 kilovatnih ur, kar ustreza približno mesecu in pol povprečne porabe gospodinjskih odjemalcev. Na podlagi tovrstnih podatkov je letos spomladi število praznih stanovanj v Ljubljani ocenjeval že časnik Finance.
»To je zelo realno. Tudi jaz bi rekel, da je praznih okrog 10 odstotkov,« pravi direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić. Po njegovi oceni je v Ljubljani kakšnih 20 odstotkov nakupov naložbenih, porast pa je opazil zlasti v zadnjih dveh letih, ko je bila inflacija višja.
»Slovenci smo že od leta 2008 razočarani nad kapitalskim trgom, zato kupujemo zemljo, hiše, vikende in stanovanja.«
Predrag Todić iz nepremičninske agencije Nepremičnine Ljubljana je poudaril, da nima zanesljivih podatkov o tem, koliko kupcev stanovanje kupi za naložbo, ocenjuje pa, da je takih od 5 do 15 odstotkov.
Pravi, da nekateri stanovanje kupijo predvsem z namenom, da bi ohranili vrednost svoje investicije, šele pozneje pa se odločijo, ali ga bodo oddali ali bo ostalo prazno. Za druge, tudi podjetja, pa je oddajanje v najem osnovni namen nakupa.
Oštrova analiza kaže, da približno tri četrtine novozgrajenih stanovanj, ki so v lasti podjetij, uradno ni oddana v najem. Vendar Zoran Đukić iz agencije Stoja, ki za stranke posreduje pri prodaji in zanje oddaja v najem naložbena stanovanja, predvideva, da je večina v resnici oddanih.
“Po trenutnih pravilih igre je drago delati in biti reven, poceni pa je biti bogat in vlagati v nepremičnine.”
Podatki o najemnih poslih so namreč pomanjkljivi. Najemodajalci, ki so pravne osebe, morajo o sklenjenih najemnih poslih poročati Gursu. Toda na geodetski upravi so za Oštro pojasnili, da ne morejo nadzirati celovitosti in ažurnosti tega poročanja, kršitve pa lahko zaznajo le na podlagi prijav. O pogostosti kršitev tako nimajo ne številk ne kvalitativnih ocen.
Kadar je najemodajalec fizična oseba, podatke o najemnih poslih zbira finančna uprava in jih nato posreduje Gursu. A ti podatki so pomanjkljivi, zlasti kar zadeva višino najemnine.
Andreja Cirman z ekonomske fakultete pravi, da gre za klasično zlorabo, ko je pogodbeni znesek nižji od dejanskega. »Ko so na Gursu te podatke analizirali, so ugotovili, da vrednosti najemnin niso realne,« je pojasnila.
»Zaradi nekakovostnega poročanja je višina izračunanih stanovanjskih najemnin v poročilu problematična,« je v poročilu o najemnem trgu leta 2017 opozoril Gurs. Od takrat jih ne objavljajo več, saj so presodili, da je kakovost podatkov zaradi nedoslednega, neažurnega in neresničnega poročanja najemodajalcev preslaba za verodostojne analize.
»Finančna uprava je bila večkrat opozorjena na davčni izpad zaradi tovrstnih zlorab,« je poudarila Andreja Cirman. »Tega davka ne bi bilo težko pobrati, če bi imeli aktualiziran sistem množičnega vrednotenja nepremičnin.«
Množično vrednotenje bi omogočilo tudi uvedbo nepremičninskega davka, ki bi ga po njenem mnenju morali plačevati vsi lastniki nepremičnin, glede na njihovo vrednost.
Na ministrstvu za solidarno prihodnost se zavedajo pomanjkljivosti evidence najemnih pogodb, je za Oštro pojasnil državni sekretar Klemen Ploštajner. Razmišljajo o uvedbi obveznega poročanja o najemnih pogodbah tudi za fizične osebe, kar bi morali spremljati še ukrepi za zagotavljanje verodostojnega poročanja.
Na davčnem področju sicer zagovarjajo uvedbo dajatev na prazne in morebiti tudi luksuzne nepremičnine. Na finančnem ministrstvu, ki je pristojno za davčno politiko, pa so za Oštro pojasnili, da pripravljajo »celovite rešitve na področju davčnih sprememb«, toda konkretnih ukrepov še niso želeli izdati.
Naložbeni nakupi stanovanj so logična posledica nizke obdavčitve nepremičnin, je poudaril Miloš Kosec s fakultete za arhitekturo. »Po trenutnih pravilih igre je drago delati in biti reven, poceni pa je biti bogat in vlagati v nepremičnine.«
Prepričan je, da zgolj gradnja javnih stanovanj ni dovolj za ureditev aktualnega stanja na nepremičninskem trgu in da za to potrebujemo nepremičninski davek: »Z davkom bi se precejšen delež stanovanj, ki se danes uporabljajo predvsem kot naložba, ponovno aktiviral za dolgoročni najem ali prodajo, s tem pa bi spet izpolnjevala svojo primarno funkcijo prebivališča. Stanovanj ni dovolj, jih je pa več, kot se zdi.«
Podatki iz Oštrove analize predstavljajo deleže prodanih tržnih stanovanj, izločena pa so javna in neprodana.
